最近我注意到許多人在諮詢泰國房地產問題時，經常問到一個有趣的問題：「泰國人只買新房子不買二手屋，因為每一年都有新大樓出來，為什麼還要去買舊大樓呢？」這個問題出現的頻率相當高，並且聽起來似乎有合理性，但到底是否如此呢？
另一方面，2023年開始，海外房地產投資熱度明顯上升，泰國是一個對台灣人來說相當熟悉的國家。許多人雖然可能對泰國的房地產市場不太了解，但基本上都有到過那裡旅遊的經驗，對泰國有一些初步印象。泰國的房價相對較低，並且外國人可以擁有永久產權。
甚至在去年，台灣已成為泰國第二大外國投資國，僅次於日本。所以，泰國被許多台灣投資者視為理想的海外分散風險的國家之一。
新南向發展國家以及產業。圖／翻攝行政院經貿談判辦公室臉書
隨著泰國房地產需求的急劇增加，今年開始，許多業者紛紛投入泰國房地產市場。但是海外市場資訊並不是那麼透明，特別是像泰國這樣的發展中國家。
大家可能參加了很多投資說明會，或是上網研究，但仍然對訊息的準確性保持疑問，不確定誰講的是對的。
一些業者銷售二手房，另一些業者則銷售預售房，但兩者之間的說法差異很大。
例如，銷售二手房的業者可能會強調：泰國的新房價格較高、外國人購買預售屋會比較貴、二手房的投報率更高等等。
而銷售新房的業者則可能會強調：二手房沒有保固，外國人購買二手房的交易流程複雜、二手房購買沒有履約保證等等。
我認為，在任何一個房地產熱絡的市場，無論是新房還是二手房，都會有各自的需求。關鍵在於找出哪種物業符合你的條件和預算。對於投資者來說，避免購買低質量的物業，關鍵在於在投資前做好功課。
然而，在這個議題上，讓我感到困惑的是有些人經常問：「泰國人都只買新房，不買二手屋嗎？」 理由是泰國人傾向於追求新鮮，對於二手房舊的外觀跟設施不感興趣，所以他們傾向於選擇新房。然而，這種說法實際上是一個很大的迷思。
為什麼我說這是一個迷思呢？難道泰國人真的不購買二手屋嗎？那麼，究竟是誰在泰國的二手房市場上進行交易呢？
▮建案位於曼谷什麼區域？
如果大家都能買得起新的，那麼他們當然會選擇新房。但是有一個前提條件，那就是新房的價格必須與周邊的二手屋價格相當。
先讓我分享一個關於曼谷房地產市場的重要信息。你知道嗎，過去十多年來，曼谷的房價上漲幅度主要集中在市中心地區嗎？
而對於離市中心較遠的地區，由於土地供應相對充足，不斷有新房可以持續建設。
然而這些地區的房地產市場供應過多，需求較少，導致未來價格難以上升。
因此即使新房的開盤價格可能與周圍地區的二手房價相近，但這種情況下，大家有可能更傾向於選擇購買新房子。
這意味著什麼，如果你正在考慮在曼谷投資房產，地點絕對會是一個重要的考慮因素。
▮精華地段沒有那麼多地可以蓋房子
不知道大家有沒有留意到一個現象，那就是在曼谷市中心，各家房地產業者目前推出的建案幾乎都差不多。這是因為，市中心的土地資源非常稀缺，所以市場上所見的曼谷市中心的新建案非常有限。
有一些地區在政府的開發計劃下快速發展，土地供應相對較多。許多開發商紛紛在這些區域購地興建新房，因此我們可以在短短的幾年內看到許多新建案推出市場。
另一方面，曼谷一些傳統的商務中心或黃金地段已經開發得非常飽和，土地極難取得。那麼怎麼可能每年都有新大樓釋出呢？
這就引發了一個問題，對於這些生活圈內有需求的人來說，如果沒有新房可買，是不是必須轉向購買二手屋呢？
讓我們以台北市的忠孝東路精華地段作為例子。在這條主要道路上，發展已經非常成熟，幾乎沒有剩餘的土地供應。
目前許多建築物的屋齡已經在20到30年以上，但這裡位於精華區域，生活極其便利，擁有捷運線、百貨公司和辦公大樓等設施。
如果要在這個地區購買新房，可能每坪價格已經高達200萬台幣以上。因此，大多數人只能考慮購買二手中古屋。儘管這些房子的屋齡可能在20到30年以上，但它們仍然非常受歡迎，因為忠孝東路的地段實在太吸引人了。
再來參考一下，根據2022年的數據，台北市中古屋和新屋的平均價差約為26.2萬元每坪。新屋每坪約約102萬，而中古屋每坪約76萬。
這再次凸顯了在「正蛋黃區」，也就是土地資源緊缺的區域，也讓新房價格居高不下。
在曼谷也是一樣，一些相當精華、土地稀缺地段，新房子價格持續攀升，這類區域二手交易市場也是相當熱絡。
▮曼谷公寓轉移數據
有時候，我們不應該僅僅以單一區域或主觀感覺來評斷事情。這樣的方式往往會使人產生比較片面的印象，似乎一個特定點的情況可以代表整個情景。為了更客觀地理解事情，我們應該依賴實際的數據。
這是泰國房產資訊中心的數據，曼谷市自2015年至2019年間的住宅過戶轉移情況。這段期間，每年的住宅過戶量介於8萬到12萬套之間，這包括各種住宅類型，如別墅、排屋和公寓等。
不過，我們要聚焦於外國人可以購買的公寓類別。從2015年到2019年，這個類別的過戶單位大約在5萬到8萬套之間，平均每年約有6.2萬套公寓被轉移。
那麼，如何區分這些過戶是新房還是二手房呢？我們可以參考這張圖表，其中顯示了泰國土地廳的統計數據，列出了這幾年曼谷新公寓的完工單位登記情況：
– 2015年：41,186套
– 2016年：46,424套
– 2017年：34,877套
– 2018年：55,574套
– 2019年：42,081套
根據這些數據，我們可以得出在這5年中曼谷市新公寓的平均供應量約為4.4萬套，這些數據可以讓我們更好判斷解市場上新房和二手房的轉移情況。
回顧剛剛我們所提到的曼谷公寓在2015年至2019年期間的平均每年轉移單位數約為6.2萬套。如果我們合理狀況來判斷新公寓的年銷售率為50％，那麼這意味著新公寓中的4.4萬套大約有2.2萬套會被出售。
換句話說，6.2萬套中扣除這2.2萬套後，剩下的大約4萬套可能會成為二手市場的轉移單位。
對我來說，如果一個城市的二手市場不活躍，那絕對不會是一個健康的房地產投資標的。我也不會花費七年的時間來經營這樣的市場，而且還可能會遭受客戶的批評。
如果這個城市的房地產沒有二手交易市場交易的話，那這個絕對不是一個健康的投資環境。
會造成兩大原因：
一、價格不透明
首先，缺乏二手交易市場意味著難以確定物業的市場價值。通常二手市場提供了價格參考點，幫助人們評估新房的價格。在沒有這些參考點的情況下，價格變得不透明，對買家和賣家都是挑戰。
二、價格壓力
其次，如果沒有二手房交易市場，新房價格可能會受到壓力。投資者只有選擇購買新房，這可能會導致新房價格瘋狂上升，因為需求超過供應。但是，曼谷的市場通常是緩漲的，這意味著價格的上升較為穩定，不會因為大家只買新房而價格急劇飆高。
▮我的看法
泰國人不買二手房的迷思，我認為只有對一半。
這種情況主要出現在近年來曼谷供應量較大的區域、市郊地區以及過去的曼谷市區。但是現在曼谷也面臨著市區人口不斷增加、住宅供應量不斷減少的問題，開始讓使許多人開始考慮購買二手房，這有點像30年前台北發展的情況。
我自己也在曼谷進行房地產置產，我認為泰國在東南亞國家中是相對較安全的資金配置國家，而曼谷作為首都，是一個穩定且不斷發展的投資城市。從我的投資角度來看，主要關注曼谷市中心地區，並選擇大型知開發商的項目。
以中長期置產考量，現階段就當作海外避險的一個定存，扣除持有成本後，淨投報率約為3-4％，同時也享受到短期租金的現金流。長期來看，人口需求、經濟發展以及基礎建設的發展都支持著這個市場，也期待著長期城市波段成長的潛力，但當然，最終還是會回歸到二手交易市場。
因此，不要再完全相信泰國人不購買二手房的說法。無論是投資新房還是二手房，都有它的市場。關鍵是在進入泰國房地產市場之前，必須充分研究，選擇值得信任的代理商或仲介，做好合理風險管控，並評估這個投資產品是否適合你的需求和目標，再決定進場。
