什麼!泰國房價居然比台灣還要貴?|破解投資泰國房地產關鍵迷思…【曼谷地產先生】

泰國買房

▮開場

【泰國房價】

哈囉大家好,這部影片是分享關於海外投資「觀念」的內容,海外房地產的確是一個很好分散風險,並且擁有較高的租金收益的一個投資工具,但是有些人會覺得海外房產購買困難、看到摸不到,或是在聽到一些不專業或是不正確的觀念導致對於海外置產卻步,以至於喪事良好時機的投資機會,這是非常可惜的。

所以我想分享一些這幾年經營海外地產,經常遇到客戶產生疑問的幾個迷思,今天要聊的主題是「泰國房產比台灣還要貴了?」

這個可以說是最常被問到十大問題之一,常常客戶了解完建案價格後,換算台灣的坪數算法覺得泰國房價一坪5、60萬或是到100萬,第一反應會覺得跟台灣房價的坪數單價差不多甚至要更貴,感覺泰國房地產沒有比較便宜,這是一個很常見的迷思。

以下我們用幾個點來分析曼谷跟台灣的房價真實比較:


▮一、區域比較 曼谷vs台北

首先 apple-to-apple,不倫在比較任何事物、比較價格也好,相同的東西要跟同類型在一個基準點比較才公平。

比方說就像是大家要買車在比較價格的話,不會拿toyota的入門款去比較BMW高階款車子的價格,我們在評估不動產的城市是「曼谷」,是泰國的首都也是最大的城市,為泰國政治、經濟、貿易、交通、文化與各方面的中心。

在2021年亞洲一線城市排名第11,人口總數將近1500萬,如果說要跟台灣哪個城市的房價比較的話,應該與台灣首都「台北市」才能做相比,首都相比首都的房地產價格比較公平。


▮二、曼谷市中心vs台北市中心

CBRE 2021Q4曼谷房價

這張圖表是CBRE統計至2021第四季曼谷市中心區域高端住宅的房價,綜合起來平均價格在1平方米31.3萬泰銖,如何換算台灣坪數稍後再跟大家說明。

這邊先介紹一下曼谷到底有多大,曼谷面積是1569平方公里,相當於台北市的5.7倍,不過呢,曼谷是一個平原,房屋供給量可以不斷往外圍擴張出去,所以投資買房置產建議以市中心為主,城市建設完善、捷運系統方便、需求最強勁的地方。

曼谷的市中心精華區域其實不大,用如果台北區域比喻的話,相當於台北市的大安、中山、信義、松山區等等這些範圍。

那接下來我看看一下2021年台北市的平均豪宅房價在一坪141萬

在泰國房產面積是用一平方米來計算:

1平方米=0.3025坪
1坪 = 3.3058平方米

剛剛有提到曼谷市中心高端住宅平均價格是1平方米31.3萬泰銖,那麼1平方米31.3萬泰銖乘以3.3058=103萬
103萬就是1坪面積的價格的泰銖。

因為匯率上是浮動的先以台幣兌泰銖1:1計算的話:
1平方米31.3萬泰銖就是1坪103萬台幣

大多數人會直接換算到這邊認定曼谷房價非常高,一坪竟然要破百萬
但是!重點來了!

泰國跟台灣購房計價差異最大的地方在於「公設」,泰國買房價格是算是內面積,公設不計價,甚至連車位也是公設不需要購買。

台北近年建案平均公設比約落在35%,換句話說台北購房一坪141萬的話有近50萬(35%)是花在公設上面。

剛剛換算曼谷1坪103萬是不含公設,如果同樣以台灣每坪含公設算法需將公設35%在價格內,所以實際價格需乘以65%來計算才會跟台灣同樣算法:

1坪103萬乘65%一坪約是67萬
曼谷67萬:台北141萬

這才是同樣標準來計算房價的算法,曼谷實質房價購買價格不到台北的一半。

首都,同樣地段、同樣類型的建案,價格幾乎在台北的2分之1甚至3分之1喔。


▮三、個案比較

這邊用一個台北與曼谷相似類型的建案來做比較分析。

曼谷評比的建案叫「HYDE Heritage Thonglor」,在市中心精華地段相當熱門的高端住宅,建商是泰國、日本三間上市建商打造,基地1300坪 蓋45層樓 311戶,離捷運250公尺,擁有酒店式公寓管理服務,全棟共有28公設、高樓層360度環景泳池、電影院、美甲室、高爾夫球模擬室、健身房、戶外綠地空間等等。

曼谷比較建案「HYDE Heritage Thonglor」

地段於曼谷「蘇坤逸路」的Thonglor通羅區域,在當地被譽為日本區也是曼谷的富人區。

我們來看一下15樓一房單位,面積43.2平方米 總價1147萬泰銖,以台幣兌泰銖1:1計算的話 大約就是1147萬台幣。

面積43.2平方米 台坪大約是 13坪的室內面積,大家先記得這個數字「室內13坪 總價1147萬台幣

我找了幾個台北市較相符的小豪宅類型,有一個案名叫「新美齊Park259」,號稱全台北市最頂級的酒店式公寓。

建案位於台北市中正區信義路二段主幹道上,離東門捷運站200公尺,基地336坪,蓋14層樓共149戶。

台北比較建案「新美齊Park259」

跟HYDE Heritage Thonglor 一樣是擁有黃金學區、居住機能佳的特色,同樣是酒店式管理的公寓 也很受日籍外派高捷主管喜愛,步行就是永康商圈 生活機能方便。

基於以上特點,拿「新美齊Park259」來跟「HYDE Heritage Thonglor」,比較建案相似度較為接近。

再來看我們看「新美齊Park259」的相似房型,這是591上面刊登的一筆出售單位,總價3400萬、權狀坪數21.02坪

扣掉公設比室內使用面積為13.27坪,我們來看一下,兩個建案室內面積都約為13坪的單位:

台北vs曼谷 建案比較圖

「HYDE Heritage Thonglor」 1147萬
「新美齊Park259」 3400萬

曼谷建案相比台北同等級的建案幾乎是3分之1的價格。


▮結語

其實曼谷的房價跟台北市比起來基期真的不高,上面的總價比較我甚至還沒把「車位」價格算進去,台北市一個停車位價格動輒三、四百萬,曼谷買公寓停車位不需要購買算是公設,所以購買成本相對低了很多。

下次再聽到泰國房價比台灣還貴的時候,希望大家可以理性去分析各項條件來比較,不要因為一些不對稱的資訊造成錯誤的判斷。

以上就是今天對於投資觀念的分享希望會對你有幫助,如果你想了解更多有關於泰國房產的內容,歡迎在下方加入LINE官方帳號(@mrbkk)了解諮詢。


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在〈什麼!泰國房價居然比台灣還要貴?|破解投資泰國房地產關鍵迷思…【曼谷地產先生】〉中有 2 則留言

  1. 『剛剛換算曼谷1坪103萬是不含公設,如果同樣以台灣每坪含公設算法需將公設35%在價格內,所以實際價格需乘以65%來計算才會跟台灣同樣算法:
    1坪103萬乘65%一坪約是67萬』

    這邊邏輯是錯的吧?

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