▮開場
【泰國房價】
哈囉大家好，這部影片是分享關於海外投資「觀念」的內容，海外房地產的確是一個很好分散風險，並且擁有較高的租金收益的一個投資工具，但是有些人會覺得海外房產購買困難、看到摸不到，或是在聽到一些不專業或是不正確的觀念導致對於海外置產卻步，以至於喪事良好時機的投資機會，這是非常可惜的。
所以我想分享一些這幾年經營海外地產，經常遇到客戶產生疑問的幾個迷思，今天要聊的主題是「泰國房產比台灣還要貴了？」
這個可以說是最常被問到十大問題之一，常常客戶了解完建案價格後，換算台灣的坪數算法覺得泰國房價一坪5、60萬或是到100萬，第一反應會覺得跟台灣房價的坪數單價差不多甚至要更貴，感覺泰國房地產沒有比較便宜，這是一個很常見的迷思。
以下我們用幾個點來分析曼谷跟台灣的房價真實比較：
▮一、區域比較 曼谷vs台北
首先 apple-to-apple，不倫在比較任何事物、比較價格也好，相同的東西要跟同類型在一個基準點比較才公平。
比方說就像是大家要買車在比較價格的話，不會拿toyota的入門款去比較BMW高階款車子的價格，我們在評估不動產的城市是「曼谷」，是泰國的首都也是最大的城市，為泰國政治、經濟、貿易、交通、文化與各方面的中心。
在2021年亞洲一線城市排名第11，人口總數將近1500萬，如果說要跟台灣哪個城市的房價比較的話，應該與台灣首都「台北市」才能做相比，首都相比首都的房地產價格比較公平。
▮二、曼谷市中心vs台北市中心
這張圖表是CBRE統計至2021第四季曼谷市中心區域高端住宅的房價，綜合起來平均價格在1平方米31.3萬泰銖，如何換算台灣坪數稍後再跟大家說明。
這邊先介紹一下曼谷到底有多大，曼谷面積是1569平方公里，相當於台北市的5.7倍，不過呢，曼谷是一個平原，房屋供給量可以不斷往外圍擴張出去，所以投資買房置產建議以市中心為主，城市建設完善、捷運系統方便、需求最強勁的地方。
曼谷的市中心精華區域其實不大，用如果台北區域比喻的話，相當於台北市的大安、中山、信義、松山區等等這些範圍。
那接下來我看看一下2021年台北市的平均豪宅房價在一坪141萬
在泰國房產面積是用一平方米來計算：
1平方米=0.3025坪
1坪 = 3.3058平方米
剛剛有提到曼谷市中心高端住宅平均價格是1平方米31.3萬泰銖，那麼1平方米31.3萬泰銖乘以3.3058=103萬
103萬就是1坪面積的價格的泰銖。
因為匯率上是浮動的先以台幣兌泰銖1:1計算的話：
1平方米31.3萬泰銖就是1坪103萬台幣
大多數人會直接換算到這邊認定曼谷房價非常高，一坪竟然要破百萬
但是！重點來了！
泰國跟台灣購房計價差異最大的地方在於「公設」，泰國買房價格是算是內面積，公設不計價，甚至連車位也是公設不需要購買。
台北近年建案平均公設比約落在35％，換句話說台北購房一坪141萬的話有近50萬(35%)是花在公設上面。
剛剛換算曼谷1坪103萬是不含公設，如果同樣以台灣每坪含公設算法需將公設35%在價格內，所以實際價格需乘以65%來計算才會跟台灣同樣算法：
1坪103萬乘65%一坪約是67萬
曼谷67萬：台北141萬
這才是同樣標準來計算房價的算法，曼谷實質房價購買價格不到台北的一半。
首都，同樣地段、同樣類型的建案，價格幾乎在台北的2分之1甚至3分之1喔。
▮三、個案比較
這邊用一個台北與曼谷相似類型的建案來做比較分析。
曼谷評比的建案叫「HYDE Heritage Thonglor」，在市中心精華地段相當熱門的高端住宅，建商是泰國、日本三間上市建商打造，基地1300坪 蓋45層樓 311戶，離捷運250公尺，擁有酒店式公寓管理服務，全棟共有28公設、高樓層360度環景泳池、電影院、美甲室、高爾夫球模擬室、健身房、戶外綠地空間等等。
地段於曼谷「蘇坤逸路」的Thonglor通羅區域，在當地被譽為日本區也是曼谷的富人區。
我們來看一下15樓一房單位，面積43.2平方米 總價1147萬泰銖，以台幣兌泰銖1:1計算的話 大約就是1147萬台幣。
面積43.2平方米 台坪大約是 13坪的室內面積，大家先記得這個數字「室內13坪 總價1147萬台幣」
我找了幾個台北市較相符的小豪宅類型，有一個案名叫「新美齊Park259」，號稱全台北市最頂級的酒店式公寓。
建案位於台北市中正區信義路二段主幹道上，離東門捷運站200公尺，基地336坪，蓋14層樓共149戶。
跟HYDE Heritage Thonglor 一樣是擁有黃金學區、居住機能佳的特色，同樣是酒店式管理的公寓 也很受日籍外派高捷主管喜愛，步行就是永康商圈 生活機能方便。
基於以上特點，拿「新美齊Park259」來跟「HYDE Heritage Thonglor」，比較建案相似度較為接近。
再來看我們看「新美齊Park259」的相似房型，這是591上面刊登的一筆出售單位，總價3400萬、權狀坪數21.02坪
扣掉公設比室內使用面積為13.27坪，我們來看一下，兩個建案室內面積都約為13坪的單位：
「HYDE Heritage Thonglor」 1147萬
「新美齊Park259」 3400萬
曼谷建案相比台北同等級的建案幾乎是3分之1的價格。
▮結語
其實曼谷的房價跟台北市比起來基期真的不高，上面的總價比較我甚至還沒把「車位」價格算進去，台北市一個停車位價格動輒三、四百萬，曼谷買公寓停車位不需要購買算是公設，所以購買成本相對低了很多。
下次再聽到泰國房價比台灣還貴的時候，希望大家可以理性去分析各項條件來比較，不要因為一些不對稱的資訊造成錯誤的判斷。
以上就是今天對於投資觀念的分享希望會對你有幫助，如果你想了解更多有關於泰國房產的內容，歡迎在下方加入LINE官方帳號（@mrbkk）了解諮詢。
『剛剛換算曼谷1坪103萬是不含公設，如果同樣以台灣每坪含公設算法需將公設35%在價格內，所以實際價格需乘以65%來計算才會跟台灣同樣算法：
1坪103萬乘65%一坪約是67萬』
這邊邏輯是錯的吧？
以台灣「虛坪」算法來算是如此