▮開場
這幾年在關心海外房產的你，是否常常會聽到，投資海外房地產要小心成為「海外孤兒」這是話題嗎？
到底什麼是海外孤兒呢？
簡單來說，就是你買海外房產，在沒有辦法親自處理的情況發生任何的不可控因素，長期沒有人處理，所以有「海外孤兒」這個名詞出來。近年海外投資房地產大約在海外房產從2013年開始流行。
為什麼這十年海外置產會這麼熱門？有一個現象可以看出來，通常台灣房產市場如果是在盤整或是交易量萎縮的時候，在這時期通常海外房地產市場就會變得比較熱絡，市場好的時候，會看到代理許多不同國家的業者跟琳琅滿佈的投資產品。
但在投資熱潮過後，很多業者在當地沒有做售後服務、或是產品面的問題出狀況，所以這十年來有不少海外孤兒的案例發生。
海外孤兒不見得只發生在東南亞國家，有些人認為東南亞屬於開發中國家，所以比較容易出問題，其實出狀況大多主要發生在建商身上，也看過不少已開發國家發生海外孤兒的例子，例如：美國土地、英國停車位、學生宿舍等等產品都有發生過，所以為什麼我一在強調，投資任何海外國家房產，除了看漂亮的投報率以外，產品的背景還是最重要的。
今天讓大家了解四種實際遇到的海外孤兒的狀況，其中第四種狀況，是我聽過最惡劣的一種建商擺明就是要剝買方兩層皮的差勁方式。
一、非主流區域產品(土地、別墅、度假型酒店)
我們都知道投資房地段是非常重要，在我們熟悉的台灣是這樣，在海外不熟悉的地方更是，選擇產品盡量不要選擇偏遠的位置，你找的服務團隊不見的想跑到那麼遠的地方做管理。
最常遇到的狀況，過去跟其他業者買到很遠地方，有些團段是深耕在首都市中心範圍，如果客人買到太偏遠，超出服務範圍就沒辦法受理，在長時間找不到服務團隊的狀況下，也變成一種海外孤兒。
再來選擇比較特殊或是沒有完整產權的投資產品，像是以前很流行的停車位、辦公類型的產品，切成好幾個持份在賣的，這類型特別投資產品，一但發生問題就很有可能找不到人來幫你服務時手。
曾經有一個客戶買的是辦公室產品，但那個辦公室是切成12個持分個別在銷售，一人買一個持分，物件又是在海外，你要賣需要跟其他11人達成共識之外，很少海外業者會積極想幫處理這類型屋主處理，所以這客人也只能一直在放那邊。
二、自已跟建商買後續沒人處理
有些人擔心透過海外代銷或仲介買海外房產會被加價，會自己到找建商購屋，在泰國買房很簡單，在銷售中心刷個定金就可以買到了，但是最麻煩的是在交易後的流程，從簽約、匯款、驗交屋等等，都需要自己來對建商。
這些流程主要不是太大問題，主要是溝通效率，泰國畢竟還是開發中國家，行政銷率與溝通是讓很多台灣人必較受不了的地方，如果沒有專業仲介協助，光是在「溝通」上會耗費非常多時間。
再來有些建商比較沒有提供海外買家的完善售後服務，很多人覺得交屋後建商服務態度很不積極，常常空了很久租不掉，沒有很認真在招租他的房子，尤其是規模比較小的建商，售後端人力不足，服務品質非常差，傳個訊息3-4天才回覆，覺得通溝很有障礙，長期下來累積很多負面情緒，漸漸對泰國房產失去信心，放著不想管，也變成一種常見海外孤兒的狀況
還有一種交屋之後給仲介管理但突然找不到人：
曾經有一組客戶當初自己跟建商買了6套單位，自己去驗屋交屋，過戶後委託給一位在泰國做仲介的中國人，出租給外國還有泰國租客，前面1、2年都很順利在收租，結果2020年開始發生疫情後，開始就沒收到租金。
過不久就聯繫不到那位仲介，判斷有可能回國了，但是房子跟租客的狀況完全不知道，鑰匙也不知道現在誰那裡，實在聯繫不到任何人不知道如何是好，只能在疫情間飛到曼谷隔離完親自去處理。
三、建商倒了拿不到租金回酬
很多建商主打包租方式來銷售，在泰國一般會用這種方式來銷售的建商通常都是中小型或較不知名的建商才會需要用「包租」方式來包裝產品，吸引投資者，讓大家覺得一定有租金可以拿，感覺不會有空租的問題發生。
但要注意的事，最好的狀況是建案有蓋起來，順利拿到租金，因為這種類型建商規模比較小，遇到比較大型的經濟狀況就有可以面臨財務問題，可能蓋不起來、或者是無法給付原本承諾的保證租金。
我有一位客戶2017年跟其他代理商買一間在曼谷郊區的預售屋，總價不高大約200多萬泰銖，當初買的原因是因為這個建案提供五年，每年6％的保證租金，想說試試水溫買低總價的產品，建案在2019年完工，2019-2020這兩年都有收到租金。
結果疫情開始後到2021年建商倒了，第三年租金無法匯給屋主，房子在那邊沒人管，也求助無門，最也是透果在地團隊來才協助處理，但是這種包租型產品，通常以正常行情放在市場出租報率都會變得很差，主要是因為建商已經把租金的前加在房加上了，保證包租時有6％，拿了兩年包租後，之後放到市場上出租投報率不到3%。
四、跟黑心建商購買結果被宰
很多一案建商賣了就跑了，只要賺錢，以下案例是我聽過非常惡劣的情形：有位在泰國華欣買的別墅已6年，一直沒有交屋期間打了兩次官司，變成還得要替建商搽屁股，因為建商把客戶30年的租賃土地20%賣給地下錢莊，地下錢莊公然在法庭訴苦說客戶佔他們的地蓋房，但合約顯示我的租約比他擁有權提早ㄧ年，但因為名下沒有客戶的名字。
想要拿回30契約還得要忍氣吞聲再付ㄧ次30年租金給地下錢莊才肯過戶，後來客戶終於明白一切都是擺明在宰羊，而且還活生生的要剝兩次皮，以租30年契約變相賣房，還跟地下錢莊勾結，完全以專業知識行非法勾檔。所以泰國地上權物件，除了精華地段的稀有產品，其他類型的基本上都建議不要去碰，風險性太高。
▮如何降低海外投資風險？
投資海外房地產風險管控是最重要的，我常常講到開發商很重要，除了以「是否上市」這標準來衡量外，還有建商的過去的口碑和品質，
品牌，只要有錢就可以朔造，但是品質，需要時間才能被大家認同。
所以在我之前的影片不斷有重複到，寧願找大一點有品牌跟口碑的建商買，也不要找太小名不見經傳的建商買。
順帶一提，還有一種狀況就是，有建商在泰國有上市非常大，口碑也不錯，但是在市場面比較屬於泰國人當地為主，海外不太是他們的主要市場，這類型會遇到，海外溝通跟交易流程較不順暢，這時候最好是有一個在地的仲介業者來把關跟幫你進行溝通，這樣會省心非常多。
另外請記住一件事情，千萬不要因為「價格」而購買，如果你看不懂價值的話，請多做功課或是找夠誠實又專業的專家來分析給你聽。
最後分享我給海外屋主的幾個建議：
a.房產空在海外賣不掉就先出租有現金流至少比空在那邊來得好
b.海外度假型產品不要為了自已一年住不到幾天就衝動買房
c.不要只為了案子低總價能負擔就買不適合就自己的產品
d.建商保證型產品6%以上很多年就需要仔細想想，目前為止我看到的都出事
