▮開場
你知道嗎？近年來有幾個權威機構將泰國投資的評比評分相當高，像是世界銀行機構，在2020年將泰國列為全世界最值得投資的國家第2名，以及全球房地產指南機構，也將泰國列為東南亞投資級數最高的評分，很多人在評估海外房地產，看到許多房產業者提供的自己公司的數據，幾乎都是以利銷售導向為主的調查，缺乏客觀評估性，今天就帶大家認識，以中立跟客觀分析各國房地產的機構「全球房地產指南Global Property Guide」，評比亞洲國家的投資級數，以及調查泰國租金的數據分析。
▮認識全球房地產指南 Global Property Guide
要了解這份排名之前，一定要先知道為什麼你應該聽「全球房地產指南Global Property Guide 」的建議，為什麼這個網站這麼權威的原因。
「全球房地產指南Global Property Guide」這個網站是一個提供關於全球各地房地產市場的資訊和指南的機構，他們沒有銷售房地產，也沒有跟任何房地產公司配合，在國評級體系的方法客觀透明，這可以進一步讓讀者對他們的中立性感到放心。
所調查的內容會不定時去更新每個國家的房地產狀況。
特別是對於那些想要了解不同國家和地區房地產市場的初步訊息的人來說。該網站提供了有關房價、租金、法律和稅收規定、市場分析等方面的資訊。
在網站裡面，可以簡單從各大洲非類別查詢到你想了解的國家資訊，這邊國家的參考資訊大多是以主要城市，舉例來說如果你想要看它們針對法國房地產的目前現況跟分析，從類別裡面點選歐洲，在找到法國，就可看到關於法國的租金收益率、投資備註還有長期投資評級。
▮亞洲國家投資評級
我們來看到亞洲國家，這是目前最新的排名總結，左邊欄位是國家的名稱、中間欄位是租金投報率、右邊則是投資價值的評分，最主要要參考的就是最右邊的投資價值，所以你可以想像成這就是一份「房地產界的米其林排名狀況」，星星越多則代表投資價值越高。
星星數量多少他們是用綜合評比出來的，並非只看投報率，另外還有：房產交易稅費、交易成本、長期GDP增長、對房東的友善度、房價可負擔性、對投資者長期吸引力等等以上因素綜合。
這份名單裡面，排名最低的就是台灣，僅有一顆星，台灣的平均投報率2.04％，已經長年排名在亞洲國家最後一名，甚至把放範圍拉到全世界國家來看，台灣也是最後一名。
這是他們在2023年第二季度的統計，以台北、新北、桃園、高雄、台南、新竹5個城市的平均值為2.04％，如果看到台北市的話，更是低至1.79%。
亞洲最高有2個國家，泰國、馬來西亞皆為4顆星，這兩個國家這幾年在亞洲的投資評級一直都是評比非常高的。
我們來看到泰國部分，泰國平均投報率為6.07％，這是截至2023.7.12，全球房地產網站，對於泰國5個城市所調查出來的平均投報率。
研究方式為在泰國最大的城市搜尋了1房、2房、3房和4房的公寓。以當地房地產出租網站來確定平均總租金收益率。
再來看到泰國首都曼谷平均投報率為4.42％，可以知道在曼谷投報率比較高的是小坪數產品，為套房、1房、2房這三種類型平均值都有落在4-6%左右的水準，高於3房、4房大坪數的產品（圖九），這部分跟台北市相反，台北則為3-4房產品平均投報大於1-2房。
這也是為什麼曼谷新公寓大樓產品線都會是以1-2房為主，這類型的需求還是佔租賃市場的最大宗族群，大多都是1人、2人情侶或夫妻等小家庭住房需求。
▮曼谷CBD區域租金
首先看到代表曼谷傳統中心的Sathon（沙通）區，
1房租金685美金，泰銖約為24,000，2房租金1,340美金，泰銖約為43,000。
以上租金為新公寓與舊公寓的綜合平均值，如果以近年Sathon（沙通）區完工的新公寓租金每平米大約可出租行情為1,000泰銖。
這區域有滿多歐美國家大使館聚集，以及Ａ級商辦、酒店林立，是曼谷房價跟租金水位較高的區域。
再來看到代表曼谷第三代CBD的Huai Khwang(輝煌區)區，
1房租金462美金，泰銖約為16,000，2房租金834美金，泰銖約為30,000，
這區域近10年眾多辦公大樓、與新公寓陸續完工，是一個曼谷都會區新公寓推案量較大的地段，另外中國大使館也在這邊，所以較多華人租客喜歡在這邊生活居住。
最後再參考一個屬於曼谷精華地段Watthana（宛他那）區，
1房租金745美金，泰銖約為24,000，2房租金1,489美金，泰銖約為30,000，
Watthana（宛他那）區涵蓋了曼谷第二代CBD、日本區、以及安努區，這區有眾多的百貨公司、辦公大樓、國際學校等，生活配套好，也是近年來外國人相當喜愛的居住區域，這邊房價跟租金在曼谷也是很可觀，尤其在日本區近年來完工的新大樓，平均行情每平方米租金甚至還突破了1,300泰銖。
▮結語
在眾多曼谷投資出租的經驗，大多還是以投報率較高的1房跟2房為主，會買到3房或4房比較多是自住需求，在過去銷售曼谷房產中，也遇到很多人會問說，1房好出租還是2房好租？
其實出租度差不多，1房產品是佔最大宗沒錯，但每棟社區每層的2房配比較少，通常都是在邊間，在交屋在出租時，可能有100戶的1房跟只有20戶的2房再去化，所以兩者的出租的速度差異不大。
再來房型選出來後，也有人問說同一個房型買低樓層好還是買高層樓？
這就要看到每個人的投資習慣了，如果追求景觀就往高樓層挑吧，如果只看投報率的數字，就往低樓層最低總價來選，同社區同房型高低樓層租金會有些差異，但不會到房價的差異這麼大，相同情況下，低總價的同房型投報率正常會高一些些。
